美国90%以上的城市房价都在涨价，在美华人叫苦：买房得靠抢！

 

    美国全国房地产经纪人协会(National Association ofRealtors)周二公布的数据显示，美国6月现房中位数价格达到了$363,300美金，与去年同期相比上涨了23.4%。美国的房市常年一直比较稳定，年化涨幅一般都稳定在5%-10%，这一年来的涨幅可谓是创纪录的。然而，房屋市场的供应量却跟不上需求，现房供给量持续短缺，现房销售仅供2.4个月库存量。

 

 

 

数据来源：美国房地产经纪人协会NAR

 

    Zillow(美国房地产信息网站)的经济学家Matthew Speakman说，“越来越明显的是，创纪录的价格增长和可用房屋的持续短缺，正开始阻碍潜在购房者，目前销量仍难以恢复去年末形成的势头。”

 

在美华人亲述：现在买房得靠抢。　

    生活在德州达拉斯的周女士在去年把旧房换成了新房。周女士说，她家从去年开始物色新房，但心仪的房子数次被其他买家出高价抢去，她最终也提高了预算购入一套新房。同样，她原有的旧房子出售也以比她预期高得多的价格卖出。如今，周女士计划再购入一套房子，避免现金在银行存放贬值。

 

    “德州因为税率较低，对高收入人群的吸引力越来越大。连马斯克都已经移居德州。虽然他不打算买房，但房价的上涨会持续很长时间。”周女士表示。

 

    美国的房产经纪人说，“今年一季度，我花了一个多月才帮一个买家抢到了一套美国奥斯汀的房子。”他说：“这位买家指定要奥斯汀的期房，因为买期房买家并不需要过去看房，我就一直在跟奥斯汀的各开发商联系。现在开发商每次只放出来几套房，然后会挑条件好的客户，比如之前已经买过这个开发商的房子的，或者是现金购房无需申请按揭的客户”。最后，他的客户终于以48万美金抢到了一套原先报价35万美元的一套奥斯汀独立屋期房。”
 

 

美国房价见顶了嘛？

    许多人害怕美国房屋价格的一路上涨，会形成资产价格泡沫，2008年的次贷危机将历史重演。所以，美国的房价一年内飙升，已经见顶了吗？

 

    中泰证券的分析师指出，与2008年的很大区别在于，尽管美国大放水，但没有大水漫灌。去年美联储扩表规模巨大，但同期美国商业银行的信贷增速却只有9%，而我国央行去年扩表仅为4%，但同期商业银行信贷增速却达到18%。这说明美国的货币创造主要靠美联储，美国的商业银行却不这么配合美联储。例如，在2008年这轮扩表过程中，美国商业银行的信贷仍是低增长，但现金资产的增速却超过200%；这一轮量宽政策下，商业银行的现金资产竟增长了86.4%。可见，尽管美联储放了很多水，但美国的商业银行把这些货币中的很大一部分存放起来，并没有用于放贷，而是保存了大量现金。

 

    美国银行团队表示，今年建筑活动有所回升，但美国人的超大需求仍轻松超过全国供应。最近现房销量开始下滑只是恢复市场平衡的“漫长旅程”的开始。

该银行表示，以下四个信号表明美国房屋供应将长期复苏：

 

1. 1.     需求依旧强劲
    

   

 

    虽然现房市场的销售放缓，但需求似乎正在转移到其他地方。与现有房屋购买量持续下降相比，5月份新房销售趋于平稳。5月份房屋开工率也保持高位，表明对新建筑的需求正在上升。

 

    美国银行表示，由于库存紧张和价格飙升削弱了人们的负担能力，现有房屋销售的风险倾向于下行。但这种下降很容易被市场其他地方的购买所抵消。

美国银行的团队表示：“随着这些供应挑战将需求引向新建筑，新房销售可能会走高。”

 

    房屋建筑数据支持这种需求转变。5月份新屋开工量有所下降，但该银行预计，随着建设速度的加快，这一读数将是一个颠簸。建筑许可证也保持高位。经济学家表示，总的来说，这些趋势表明“对新住宅建设的潜在需求强劲”。

 

1. 2.     需要一段时间缓解价格压力

 

    密歇根大学 5 月份的消费者信心调查发现，有7% 的美国人表示由于价格低廉，现在是购买的好时机。认为由于低利率而现在是购买的好时机的人的比例是29%。随着经济进一步复苏和利率攀升，这一份额将下降。

 

    购买态度的转变与房屋建筑商情绪的激增相抵触。全国房屋建筑商协会的住房指数处于至少1985 年以来的最高水平。由于气馁的买家将负担能力列为购房的主要障碍，因此建筑商的乐观情绪和建筑反弹可能需要一段时间才能缓解价格压力。

 

1. 3.     建筑成本上升阻碍新房供应量
   
    

 

    房屋建筑反弹仍然不确定。尽管建筑商是几十年来最乐观的，但不断上涨的成本正在减缓支撑供应和抑制价格增长的努力。

 

    木材可能是最大的驱动因素。价格在 4 月和 5 月飙升至每 1,686 美元每1,000 板英尺的峰值。尽管涨势有所逆转，但期货价格仍徘徊在 800 美元左右。相比之下，大流行前的水平为 400 美元。

 

    美国银行表示，总而言之，木材上涨使 2020 年 4 月至 2021 年 4 月的平均新房价格增加了近 36,000 美元。

 

    这一飞跃还影响了正在建造的房屋类型。承包商正专注于建造价格更高的单位，其中材料成本的上涨可以更好地被售价抵消。4 月份，售价低于 30 万美元的房屋存量比例降至 27% 的历史最低点。与此同时，售价超过 50 万美元的房屋占销售额的 26%，为 2002 年以来的最高水平。

 

    除了木材的短缺，美国劳工局数据报告显示，目前全美的建筑工人短缺达到480000人次，开发商的新房建设也受到建筑材料、配件等供给短缺的极大限制，目前最短缺的是铜线、水管道、水龙头、冰箱。

 

1. 4.     供需缺口需要大，短期内无法解决

 

    也许市场正常化的最大障碍是供需缺口的大小。这种失衡最简单地概括为房价通胀，房价通胀已升至 2000 年代中期泡沫以来的最快水平。

 

    美国房产经纪协会NAR的报告指出，现在美国房屋短缺550万套，需要8-10年来消化这种短缺，达到房市的供需平衡。

 

数据来源：美国普查局和RCG

 

    美国银行认为随着建筑业反弹，价格增长将放缓。然而，该团队的预测仍然认为价格通胀将持续到 2022 年。经济学家表示，标准普尔 CoreLogic Case-Shiller 价格指数将在年底达到 12%，然后在明年降至 6%。相比之下，大流行前的正常水平约为 5%。