在踏上加拿大这片土地之前，甚至在刚刚开始通过各种资讯了解加拿大之前，肯定不少人看到过两个字母，BC，很多人问这到底是什么？其实这是加拿大经济最好的那个省份，全称不列颠哥伦比亚省，简称BC省。

 

    很多新移民会选择定居在BC省的温哥华，当然不只是因为这座城市曾是一众港台内地明星曾经居住过的城市，还因为这里是最宜居的城市之一。

 

    根据国际咨询公司Resonance Consultancy的2021全球最佳城市排名，温哥华上榜第34，除此之外，加拿大还有5个城市入榜，分别是多伦多第13，蒙特利尔第41，卡尔加里第47，渥太华第67，埃德蒙顿第76。

 

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    BC省房地产行业协会的一项数据显示，BC省70%的居民都拥有自己的房屋。也就是说置业者占比达到了70%，租赁物业占比为30%。

 

    那么作为新移民到BC省定居之后，面临着繁复多样的房屋如何购买？必要的购买流程都包括哪些？有没有特别注意事项？贷款利率和还款期限的设置如何选择？持有房屋的相关税费是多少？如果要卖掉现在的房子重新购买一个新的房子有什么注意事项？

 

关于BC省

    BC省的常住人口约为500万，主要集中在城市中心，其中超过一半的人口生活在温哥华，约有250万。其他城市中心包括维多利亚，坎卢普斯，基洛纳和乔治王子城。

 

    通常温哥华指大温哥华地区，这个都会区是不列颠哥伦比亚省人口最多的地区，城市包括素里、列治文、本那比等等，是不列颠哥伦比亚省的重要经济中心。

 

BC省房屋类型介绍

    为了满足多样化的住房需求，BC省推行多种类型的房屋，基本上与整个加拿大现存房屋类型一致，主要包括：

 

    独立屋：独栋房屋–独栋房屋是指与其他任何住宅结构都没有公用墙的独栋房屋，位于其自己的土地上，带有前院，后院和侧院。它的规模可以是任何大小规模的，从小型的单层平房到独栋大型豪宅。

 

    半独立式住宅：半独立式住宅是两个单户住宅，由一个共同的中间墙连接在一起。有时称为“并排”联式房屋。

 

    复式房：复式房是两个独立的住宅，两个住宅并排连接（半独立式房屋）或一个单元在另一个单元上方。重要的是要注意，这种类型的结构可能是属于分层房屋类产权形式，因此要遵守《分层房屋产权法》。

 

    联排别墅：在不列颠哥伦比亚省，“联排别墅”一词通常用于描述通过共同的墙壁连接在一起的一组住宅（通常是两层）中的一个，每个房屋都有自己的外部入口。

 

    公寓：公寓是通过共同的墙壁连接在一起的几栋住宅（最常见的是一层以上的单层住宅）中的一栋，每栋房子都从一间公共大厅进入。包含公寓的整个建筑可能是三层到33层或更多层。

 

    移动房屋或活动房屋：活动房屋是工厂建造的住宅结构，便于从一个地方搬动到另一个地方，尽管不需要轮子。通常将其放置在活动房屋公园的出租空间（称为“pad”）上。

 

    了解以上房屋大致类型可以在此基础上，根据买家的收入水平，购房预算，按揭计划等选择最适合自己家庭的房屋类型。

 

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BC省房屋产权形式

    尽管可能在BC省存在多种房屋产权形式，但最常见的是如下几种：

 

    永久产权：永久产权（也称为简单费用）是我们通常所说的房屋“所有权”的更精确术语。永久所有权的所有者可以充分享有土地和其上建筑物的使用权和控制权，但要遵守官方的任何权力，当地土地使用细则以及购买时的其他任何限制。

 

    分层式所有权：分层式所有权的形式旨在提供包含在较大财产（分层式项目）中的特定房屋单元（阶层地块）的专有使用权和所有权，以及诸如如大厅，地面，车库，电梯等这一类公共区域的共享使用权和所有权。

 

    这种所有权形式通常用于用于复式公寓，公寓楼，联排别墅，仓库和许多其他类型的建筑物。此外，一些单户住宅开发可能是荒地分层开发的一部分。因为公共空间的所有权是共享的，所以所有者还承担了维护公共空间所需费用的责任。

 

    租赁权–在某些情况下，买家可能购买的是住宅物业的长期但是有期限的使用权。该使用权的所有者具有一种所有权类型，称为租赁权益。

 

    这种所有权最常用于在市政拥有的土地上建造的联排别墅或公寓。它有时还用于农田，原住民保留地上的独立式住宅，以及用于整个公寓楼的永久业权所有者将其个人公寓的租赁权益出售给其他“所有者”的公寓。

 

    租赁权益的期限通常设置为99年，但是无论原始期限的长短，买家都只能购买剩余部分。当然，剩余期限部分越短，买家或最终向买家购买的人愿意支付的租赁权益就越少。

 

    合伙式：合伙式所有权形式的每一位所有人都持有一个公司或合伙企业的股份，而该公司或合伙企业又拥有特定的包含多个住房单元的物业。每个持股人再得以分配到该物业的一个住宅单元。

 

    了解BC省最常见的房屋所有权形式有助于在买房中核查房屋产权，这是房屋交易过程中必要的一项流程。

 

在BC省购房的注意事项

    在BC省选购房产可以考虑的因素很多，针对新移民来讲可以着重从房屋大小，所在位置，社区对于家庭成员日常活动的影响等因素出发。

 

社区因素

    — 乡村？小镇？郊区的？城市中心？

    — 有哪些可用设施：购物中心？礼拜堂场所？娱乐设施？医院？学校？

    — 财产税可与其他社区的财产税相提并论吗？

    — 有没有可能不喜欢的未来发展计划？

    — 污水和水循环系统是否足够？

    — 电力，燃气和供水的可用性和成本是多少？

    — 提供哪些公共服务：警察厅？消防？救护车？垃圾收集？邮件派送？除雪？

 

交通因素

    — 附近有公共交通工具吗？

    — 介意长时间通勤或拜访朋友吗？

    — 能负担得起自驾车费用并在工作场所有停车场吗？

    — 您的伴侣是否需要另一辆车去上班，购物或带孩子上学或其他活动？

    — 主干道容易通行吗？

 

邻里关系

    — 公共和私有财产是否得到足够的维护？

    — 附近居住的家庭组成：安静，成熟的人？青少年？孩子的潜在玩伴？

    — 他们的收入和生活方式与您的相一致吗？

    — 房价在最近一段周期内是否上升，下降或保持稳定？

    — 是否有任何已知的项目可能会大大改变该地区的生活方式或房价质量？

    — 对该分区相关规定感到满意吗？

    — 当您在附近的街道上走来走去时，您能想象自己未来几年住在这里的生活吗？

    — 您了解分层式产权的注册章程的效力吗？例如，章程是否限制了您出租房屋的权利或禁止养宠物？

    — 章程是否会影响您的生活质量和/或将来影响或保护物业的价值？

 

住宅因素

    — 是否只对全新房屋感兴趣吗？考虑历史悠久的特色住宅？已翻新的转售房屋？需要重新装修的坚固老房子？是否可以接受购买“需改造的房屋”并自己进行重大翻新？

    — 需要哪种空间组合？

    不仅要考虑卧室，浴室和车库，还要考虑业余爱好和儿童游乐区；以及用于存放衣服，雪橇，自行车，冲浪设备，工具，花园设备等的存储空间。

    — 设备齐全的大型厨房对您来说重要吗？壁炉，一个入口大厅，大阳台，游泳池有要求吗？

    — 您是希望选择小草坪和低维护性的花园，还是享受割草并任其生长？

    — 您是否需要一间有较多房间的房子，以便最终容纳更多的孩子，年迈的父母或者岳父母？您或您的访客是否需要轮椅通道？

    — 有没有禁止养宠物或出租的限制？

 

学区因素

    — 可以提供哪些阶段教育：小学？中学？成人夜校？高校？

    — 学校与房屋的距离，学生如何前往？

    — 学校拥挤吗？

    — 体育项目是否足够？

    — 学生们过往成绩记录是否比较高？

    — 若您的家庭成员有特殊教育需求，这些需求是否可以满足？
 

找房阶段的重点问题

    — 房屋的大小和形状是什么？污水，水，煤气和电线是否已完全维修？

    — 有多少平方英尺的居住空间？多少间房间？

    — 屋顶的状况和寿命：是否有泄漏或最近的维修？

 

如果只修理了屋顶的一部分，其余的会引起麻烦吗？

    — 是否有适当的屋顶檐槽和足够的落水管与雨水渠正确连接？

    — 内墙和天花板是否牢固？石膏板或石膏的状况？

 

是否有泄漏或裂纹的证据？

    — 地板是否牢固和平整？

    — 地板的状况如何？承重如何？天花板下垂了吗？

    — 有白蚁或干腐的迹象吗？

 

地毯下面是什么类型的地板？

    — 楼梯和门框是否水平且连接牢固？

 

您喜欢室内的自然采光吗？

    — 房屋朝向是什么样的？正面朝北，向南，向东或向西？

    — 房间大小是否足够满足全家人的需求？

 

布局符合习惯吗？

    — 厨房合适吗？

 

是否有足够的插座和设备空间？那橱柜呢？

    — 储藏区和壁橱空间是否足够？

    — 看起来装修工作已经完成了吗？

    — 电气条件如何？

    — 是否安装了热水浴缸或游泳池？

    — 在某个阶段是否已添加燃气壁炉插件？此安装有气体许可证吗？

    — 完善的通风设备怎么样？厨房和浴室有排气扇吗？

    — 使用哪种加热系统（强制空气，重力等）？使用哪种燃料？有热泵吗？

    — 是否有足够的电线？电气设备有足够的功率吗？

    — 可以利用墙壁空间来满足您的需求吗？检查门窗的位置。

    — 排水-房屋排水良好吗？是否已进行美化以防止侵蚀？

    — 地下室和地基的情况如何？您应该检查墙壁和地板。地板干燥吗？

    — 是否有洗衣机和烘干机的接线盒？

    — 阁楼或爬行空间呢？有泄漏的证据吗？会干腐吗？

    — 地基中是否存在严重的裂缝或沉降过度或不均匀？

    — 车库有多大？车道是否足够？是否有裂缝或起吊，排水是否令人满意？

    — 门窗嵌缝的条件是什么？那里有什么样的防风窗，它们处于什么条件？

    — 门窗是否容易打开和关闭？

 

污名化的资产

    或许一处房产很得买家青睐，而且基本状况，房屋功能方面都已经核查完成了，但是仍有些问题会出现，例如房产是否涉及到污名化资产。目前BC省尚未特别针对这一类物业进行定义或者制定特别交易关注，若买家考虑到这一方面的情况，以下是需要考虑的细节要素：

    — 据报道性犯罪者住在附近

    — 之前的居住者被怀疑是有组织的犯罪分子或帮派成员

    — 房屋里曾发生死亡事件

    — 房屋曾被抢劫或破坏

    — 有报道称该物业闹鬼。

在BC省按揭买房

    多数情况下买家可以根据自身情况选择按揭买房。对于按揭买房的一些细节买家需要重点考虑以下因素。

 

首付

    贷款机构通常会要求买家至少支付房屋购买价格的5％至10％的首付款。贷款机构政策可能会不时变化。通常，买家应该尽可能多的使用现金首付比例。买家用于房地产交易的押金可能构成预付款的一部分。

 

抵押贷款

    获得贷款以购买新房可能需要您签署一份称为抵押的文件。该文件将列出贷款及其还款的条款和条件。如果买家没有履行债务义务，则放款人可能有权要求执行房屋所有权来偿还买家的欠款。

 

贷款类型

BC省有两种基本贷款形式：

    — 传统的抵押贷款允许买家借入房屋购买价格或房屋评估价值的75％（以较低者为准）。

    — 高比率抵押贷款使买家可以借贷超过购置价格或房屋评估价值的75％（以较低者为准）。但是，如果不付款，借款人必须支付抵押违约保险费，以保护贷款人。

 

清偿期限

    通常，按揭贷款还款的计算方式就类似在20或25年内偿还贷款一样。这称为清偿期限。每次付款将偿还截至付款日期为止的利息以及所欠的一些本金。买家选择的清偿期限越长，正常付款额就会越低。请记住，选择较短的清偿期限来偿还借入的资金越快，减少的借贷总成本就越多。

 

关于存续期

    大多数抵押贷款合同仅允许定期付款在指定的期限内进行，该规定的期限短于清偿期限。该期限可以短至六个月，也可以五年以上。在规定期限结束时，买家需要偿还全部未付余额。如果没有足够的现金来支付余额，则可能需要对贷款进行再融资。确定所需期限的长短将部分取决于买家认为利率会上升还是下降。请记住，选择的期限越长，每月付款就越稳定。

    注意：贷方没有义务在期末续签抵押贷款。

 

还贷能力

    基于本人收入水平的：一般指导原则是，每月的住房总还贷金额不得超过每月总收入的30％（扣除之前）。这种对偿还抵押贷款能力的测试通常称为总债务偿还率。

 

    基于本人资产状况的：如果买家还有其他每月的固定账单，例如汽车或信用卡付款，则贷款机构还将应用“总债务服务比率”测试来确定可获得的最大抵押贷款金额。一般原则是，每月的房屋付款加上其他每月的债务付款总额不应超过每月总收入的40％。

 

    需要注意的是无论何种贷款机构，在为买家提供贷款计划之前都会对买家选中的房屋进行评估。

 

    房屋估值是经过专业评估得出的，可能与买家最终的购买价格不同。但是贷款机构通常会参考房屋估值来提供最终贷款计划。
 

 BC省买房花费

    在了解清楚前期可以用于首付以及贷款的各项花费之外，买房时还有一些诸如税金，律师费，评估费，搬家费用和房屋保险等需要立即支付的费用。

 

    财产转让税：不列颠哥伦比亚省政府征收财产转让税，必须在将任何房屋合法转让给新所有者之前缴纳该税。一些买家可能免税。

 

    财产转让税以该房屋在土地注册局登记为准，主要税率如下：

 

    *一般财产转让税

    1、一般财产转让税适用于所有应税交易。一般财产转让税率为：

    2、房屋公平市场价值最高不超过200,000加币，以价值的1％计税；

    3、房屋公平市场价值超过200,000加币但不超过2,000,000加币，以价值的2％计税；

    4、房屋公平市值超过2,000,000加币，以价值的3％计税。

 

*市值3,000,000加币以上的2%附加税

    1、如果该物业的住宅物业价值超过3,000,000加币，则将另附加2％的税。

    2、如果该物业属于混合类别（例如住宅和商业），则仅对该物业的住宅部分支付另外的2％税。

    3、如果该物业仅包括因为用于所有者或农民的住宅而被归为农场的土地，则最多0.5公顷将被视为住宅物业。

 

*海外买家额外附加税

    若海外买家购买位于以下地区的物业，则需要额外缴纳20%的转让税：

    1、首都地区

    2、弗雷泽河谷地区

    3、大温哥华地区

    4、欧肯娜根中部地区

    5、纳奈莫地区

*消费税
    如果您购买的是新建房屋，则可能需要支付购买价的消费税。根据房屋的价值，可能会有一些折扣。

 

BC省目前消费税税率为5%。

    房产税：如果当前的所有者已经向市政当局支付了全年的房产税，则买家将必须偿还他们当年应得的税款。

    评估费：如果贷款机构在批准买家的贷款之前要求对房屋进行评估，则买家有义务支付评估人的费用。

    测量费：贷款机构还可能要求向他们出示测量报告。测量的目的是正式确定物业的边界，并确保所有建筑物都在这些边界之内。

    抵押申请费：贷款机构可能会收取抵押申请费。申请费用可能因贷款机构而异。

    抵押违约保险：大多数抵押贷款中评估的房屋价值超过75％时，都需要此类保险。其目的是确保如果买家无法偿还抵押贷款，并且房屋价值不足以偿还抵押贷款债务，贷方将不会蒙受任何损失。

    人寿与伤残抵押贷款保险：买家可以选择购买此保险，以确保在买家死亡或致残时可以支付未偿还的抵押贷款余额。

    火灾和责任保险：抵押贷款人将坚持要求买家购买保险单，以保证在发生火灾时，贷款人将在买家收到任何保险收益之前收到抵押贷款的余额。

    律师费：房屋所有权从卖方到买方的转移必须记录在土地所有权和测量局办公室中，以保护新所有者的利益。

 

其他可能涉及到的费用包括：

    — 房屋检查费

    — 搬家费用

    — 公用事业公司所需的保证金

    — 家庭用品花费，例如电器和其他设备

    — 重新装修或翻新费用

 

在BC省持有房产的成本

年度物业税

    卑诗省的房主缴纳年度财产税。详细年度物业税如下：

    （1）年度房产税用途：房屋所有者支付的房产税所筹集的资金对于资助本地计划和服务至关重要，例如：

         — 警察与消防

         — 紧急救援服务

         — 道路建设与养护

         — 垃圾服务

         — 娱乐和社区中心

         — 公园

         — 图书馆

         — 学校

         — 医院

 

（2）年度房产税税率：若购置房屋位于大温哥华地区，2020年度房产税税率为15%。

        — 投机及空置税

 

2019年更新的空置税税率如下：

         — 外国业主和卫星城家庭税率：2％

         — 非卫星城家庭成员的加拿大公民或加拿大永久居民税率：0.5％

 

房主补助金

    该省的“房主补助金”可以减少房主每年缴纳的年度房产税。但此项补助金仅针对部分适格人群发放。如果符合资格的，位于首府地区和大温哥华地区的房屋屋主可以获得570加币，其他地区的是770加币。

 

房产税延期计划

    一些房主可以享受房产税递延计划。其中包括55岁以上的房主，遗孀，残障人士，父母，继父母或经济上抚养孩子的残障人群。

 

年度物业评估

    年度物业评估会严重影响房主支付的房产税额。每年一月，房主将从BC省评估局收到房屋评估通知。对房屋进行评估以确定其：价值，分类，豁免（如果有）。在大多数情况下，该价值是截至上一年7月1日的房屋价值的估算值。

 

    当提到加拿大，很多人摊开地图会发现这个国家就像俄罗斯一样是最靠近北极极地的一个国家，因此造成印象中全境似乎都是到了冬天就是一片茫茫冰雪覆盖的地方，认为冬季在加拿大不宜居住。但实际上如何呢？

 

    加拿大气象局近日公布了2020年度冬季（十二月、一月和二月）最温暖城市温度排名。

 

    其中位于加拿大西南部BC省的三大城市维多利亚、温哥华和阿伯茨福德成功被评为加拿大冬季最温暖城市前三名！

 

    其中温哥华冬季平均气温1.3至7.1℃，维多利亚3.5至8.8℃。

 

    这也是众多新移民抵达之后选则在BC省尤其是温哥华置业并且定居的一个重要原因吧。